Heredar un piso: trámites, impuestos y cuándo conviene venderlo

Heredar un piso: todo lo que necesitas saber

Heredar un inmueble es uno de los casos más frecuentes y también más complejos en el derecho sucesorio español. A diferencia del dinero (que simplemente se transfiere de cuenta a cuenta), un piso requiere trámites específicos, pagar varios impuestos y tomar decisiones importantes sobre qué hacer con él.

Esta guía cubre el proceso completo: desde el fallecimiento hasta que el inmueble está a tu nombre y, si decides hacerlo, hasta su venta.

Paso 1: Documentar la herencia

Antes de poder hacer nada con el piso, necesitas acreditar que tienes derecho a heredarlo. Los documentos básicos:

• Certificado de defunción (Registro Civil)
• Certificado de últimas voluntades (Ministerio de Justicia, con copia del testamento si existe)
• Escritura de propiedad del inmueble (o nota simple del Registro de la Propiedad)
• Recibos del IBI más recientes (para conocer valor catastral)
• Documentación de los herederos (DNI, libro de familia)

Si no hay testamento, habrá que tramitar previamente una declaración de herederos ab intestato ante notario.

Paso 2: Valorar el inmueble para el impuesto

Antes de presentar el impuesto de sucesiones, necesitas determinar el valor del piso a efectos fiscales. Desde la Ley 11/2021, el valor de referencia catastral (publicado por la Dirección General del Catastro) es la base mínima obligatoria para la valoración de inmuebles en el ISD y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Puedes consultar el valor de referencia de cualquier inmueble en la sede electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es). Si el valor de mercado real es inferior al valor de referencia catastral, puedes impugnarlo, aunque el proceso requiere acreditar el menor valor mediante tasación.

Paso 3: Escritura de aceptación de herencia ante notario

Con todos los documentos reunidos, los herederos firman ante notario la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia. Si hay un solo heredero, simplemente acepta. Si hay varios, en la misma escritura se decide qué le corresponde a cada uno.

Documentos que pide la notaría:

• Certificados de defunción y últimas voluntades
• Testamento o declaración de herederos
• DNI de todos los otorgantes
• Nota simple registral del inmueble
• Recibo del IBI más reciente
• Valor catastral y valor de referencia del Catastro

El notario cobra aranceles regulados, que para inmuebles de valor medio (150.000 - 300.000 €) suelen situarse entre 600 y 1.200 €, según el número de herederos y la complejidad.

Paso 4: Pagar el impuesto de sucesiones

Plazo: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables otros 6 meses con solicitud previa).

La base imponible incluye el valor del piso. Sobre esa base se aplican las reducciones y la tarifa de tu comunidad autónoma.

Reducción por vivienda habitual del causante

Si el piso heredado era la vivienda habitual del fallecido, la ley estatal establece una reducción del 95% del valor del inmueble (con un límite de 122.606,47 € por heredero), siempre que:

• El heredero sea cónyuge, descendiente, ascendiente o que hubiera convivido con el causante los 2 años anteriores al fallecimiento
• El heredero mantenga el inmueble en su patrimonio durante al menos 10 años (si lo vende antes, deberá regularizar la situación)

Muchas comunidades autónomas mejoran esta reducción: algunas no ponen límite de importe o elevan el porcentaje de reducción.

Paso 5: Pagar la plusvalía municipal

Si el piso está en suelo urbano, debes pagar la plusvalía municipal al ayuntamiento correspondiente en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable a 12 con solicitud).

Desde la reforma de 2021, puedes elegir entre el método objetivo (valor catastral × coeficiente × tipo) y el método real (incremento de valor real del suelo). Elige el más favorable, que en muchos casos es el objetivo.

Si el piso no ha aumentado de valor desde que lo adquirió el fallecido, puedes alegar ausencia de hecho imponible y no pagar.

Paso 6: Inscribir en el Registro de la Propiedad

Una vez pagados los impuestos, debes llevar la escritura de aceptación (con las copias del pago del ISD y la plusvalía) al Registro de la Propiedad del distrito donde esté ubicado el inmueble.

El registrador inscribe el inmueble a nombre del heredero. Los aranceles registrales son modestos (entre 100 y 300 € para la mayoría de inmuebles).

Sin esta inscripción, el heredero no podrá vender el piso ni hipotecarlo.

El proindiviso: cuando hay varios herederos

Si hay más de un heredero y el piso no se adjudica a uno solo en la escritura de herencia, queda en situación de proindiviso (copropiedad). Esto significa que cada heredero es propietario de una cuota indivisa (por ejemplo, el 50% o el 33%), pero ninguno es propietario exclusivo de ninguna parte física del piso.

Problemas del proindiviso

• Gestión por unanimidad: en principio, las decisiones importantes sobre el inmueble (venderlo, alquilarlo, hacer obras…) requieren acuerdo de todos los copropietarios
• Bloqueo: si uno de los herederos se niega a vender y los demás quieren hacerlo, se produce un bloqueo
• Gastos comunes: todos los copropietarios son responsables de los gastos del inmueble (IBI, comunidad, seguros…) en proporción a su cuota

Cómo salir del proindiviso

Las opciones son:

1. Venta a terceros de mutuo acuerdo: todos los herederos venden a un tercero y se reparten el precio
2. Adjudicación a uno: uno de los herederos “compra” las cuotas de los demás (con tributación en ITP)
3. Acción de división: si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede exigir judicialmente la división (venta forzosa en subasta). Es el remedio más costoso y lento, pero efectivo.

La situación de proindiviso genera muchos conflictos familiares. Lo ideal es resolverla lo antes posible, ya sea en la propia escritura de herencia (adjudicando el piso a uno con compensación económica a los demás) o poco después.

¿Cuándo conviene vender el piso heredado?

La decisión de vender o conservar el piso heredado tiene importantes implicaciones fiscales:

El IRPF al vender: la ganancia patrimonial

Cuando vendes un piso heredado, tributas en IRPF por la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición a efectos fiscales, que en el caso de inmuebles heredados es el valor declarado en el impuesto de sucesiones (no lo que pagó el causante originalmente en su día).

Ejemplo:

• Fallecido compró el piso en 1990 por 60.000 €
• En la herencia se declaró por 220.000 €
• El heredero lo vende 2 años después por 250.000 €
• Ganancia patrimonial: 250.000 – 220.000 = 30.000 € (no 190.000 €)
• Tributación al tipo del ahorro: ~6.900 €

Este “escalón” en el valor de adquisición es una de las ventajas fiscales de heredar frente a donar en vida: el heredero parte de un valor de adquisición actualizado al momento de la herencia.

Período óptimo de venta

La ganancia tributará al tipo del ahorro (19-28%) independientemente de cuánto tiempo lleves con el inmueble. No existe un periodo mínimo de tenencia como en otros países.

Sin embargo, hay que tener en cuenta:

• Si el heredero vendió en los 2 años siguientes a la herencia y había aplicado la reducción del 95% por vivienda habitual del causante, debe regularizar (devolver parte de la reducción aplicada en el ISD)
• Si el inmueble vale más ahora que cuando se declaró en la herencia, vender pronto puede ser fiscalmente mejor que esperar (la ganancia patrimonial en IRPF será menor)

¿Alquilar en vez de vender?

Alternativamente, muchos herederos optan por alquilar el piso. En este caso:

• Los rendimientos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF
• Reducción del 60% del rendimiento neto si el inmueble es vivienda habitual del inquilino (reducción prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos)
• Hay que seguir pagando el IBI, la comunidad de propietarios y, si el inmueble está vacío más de 2 años, potencialmente el recargo del IBI en municipios con zonas tensionadas

Resumen de impuestos al heredar y vender un piso

Gastos corrientes mientras el piso está heredado

Mientras el piso está a tu nombre y no lo vendes ni alquilas, debes hacerte cargo de:

• IBI (anual, según valor catastral y tipo municipal)
• Cuota de comunidad de propietarios (mensual)
• Seguro de hogar (recomendable)
• Suministros si el piso está vacío (se pueden dar de baja para ahorrar)
• Impuesto de Patrimonio si el valor total de tus bienes supera el mínimo exento de tu CCAA

En el IRPF, los inmuebles vacíos no alquilados generan una imputación de renta inmobiliaria: el 1,1% o 2% del valor catastral del inmueble se computa como renta en el IRPF, aunque el piso no genere ningún ingreso real.